Crédito imobiliário

Crédito imobiliário

EDITORIAL: FOLHA DE SÃO PAULO

País terá que criar novas opções de financiamento para o setor se quiser dar continuidade ao crescimento acentuado dos últimos anos

Depois de mais de duas décadas de estagnação, o setor imobiliário ganhou impulso e cresce de maneira acentuada nos últimos anos. O número de unidades financiadas, incluindo construção e aquisição de imóveis usados, passou de menos de 30 mil em 2002 para 302 mil em 2009. Essa marca deverá ser amplamente superada neste ano, já que apenas entre janeiro e junho foram financiadas quase 188 mil unidades.

Mesmo assim, o crédito imobiliário ainda representa apenas 4% do PIB no Brasil, contra patamares que vão de 10 a 20% em outros países emergentes -e 50% a 100% nos países desenvolvidos.

O florescimento do mercado imobiliário se deve a vários fatores. O principal é a estabilidade econômica, que permitiu aliar juros menores com rápida criação de empregos e renda. Ao mesmo tempo houve significativo progresso regulatório, em especial no que se refere à maior facilidade para a retomada do imóvel em caso de inadimplência.

Até aqui a maior parte do crescimento tem sido atendida por empréstimos oriundos do Sistema Financeiro da Habitação, que abrange os recursos da poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Como ambos são remunerados a taxas inferiores às de mercado, é possível repassar o benefício para os mutuários, em especial os de baixa renda, que contam com planos de financiamento especiais.

Com custos competitivos, os novos empréstimos derivados dessas duas fontes totalizaram R$ 50 bilhões em 2009, e estima-se que possam atingir R$ 70 bilhões neste ano. Mas esta situação não poderá perdurar indefinidamente, pois, no ritmo atual de crescimento da demanda por crédito, os recursos da poupança e do FGTS podem ser insuficientes a partir de 2013. O aumento da parcela da poupança destinada ao crédito imobiliário, hoje de 70%, pode aliviar temporariamente o problema.

No médio prazo, será preciso criar alternativas de financiamento complementares às atuais -e a custos acessíveis. Um primeiro passo neste sentido foi o desenvolvimento nos últimos anos de um mercado de títulos garantidos por recebíveis imobiliários, a chamada securitização. Em meados de 2010, já havia R$ 45 bilhões destes títulos em circulação, quase três vezes mais do que em 2007, embora neste caso estejam incluídos imóveis comerciais.

Uma outra possibilidade em estudo no Banco Central é a criação de um novo título bancário, que tem sido chamado de CDB imobiliário. A diferença é que além da garantia do banco, como num papel de renda fixa tradicional, haveria garantia imobiliária. Qualquer que seja a modalidade, uma boa regulação do sistema será essencial para evitar riscos.

Por fim, um estímulo a considerar é a ampliação da isenção do Imposto de Renda sobre títulos imobiliários, hoje restrita a pessoas físicas, para investidores institucionais - medida que poderia atrair maior volume de recursos para o sistema.